Аренда жилья — непростая история, особенно в мегаполисе. Наниматель рискует остаться без денег, арендодатель – без мебели и техники, а иногда и без квартиры. И много проблем возникает из-за того, что стороны сделки не знают своих прав.
Юристы Юридического бюро Алексея Михайлова рассказали о самых важных правах нанимателя.
Право 1 – Жить в квартире до конца срока даже, если ее продали
При продаже квартира переходит новому владельцу с “сюрпризом”, точнее, с нанимателем. Бывший собственник должен был предупредить нового, а если он этого не сделал, то это их головная боль, а не нанимателя. Новый собственник автоматически становится арендодателем по договору со всеми правами и обязанностями. Изменить договор или разорвать он может только в том случае, если это прямо договором и предусмотрено. Юристы по жилищным делам в Москве подтвердят, что попытки выселить добровольно или с угрозами — нарушение закона, которое влечет гражданскую и уголовную ответственность.
Право 2 – Не съезжать по первому требованию владельца
Наниматель имеет право съехать из квартиры, а вот арендодатель не может выставить его за двери раньше срока, указанного в договоре. При условии, конечно, что тот не нарушает его условий, и в самом договоре не была прописана эта “драконовская” норма. По большому счету, юристы в Москве обращают внимание на тот факт, что даже просрочка не является основанием для выселения нанимателя. По закону владелец квартиры должен ждать, пока долг составит не менее двух месяцев для договоров до года и полгода для всех остальных. И, чтобы расторгнуть, ему придется обращаться к адвокату в Москве (другом городе) и идти в суд.
Право 3 – Продлить договор в первую очередь
Если договор заключен сроком более года, наниматель имеет преимущественное право на его продление на тех же условиях. Если владелец планирует новые условия аренды, к примеру, по другой ставке, он должен уведомить нанимателя за три месяца до окончания срока, и если эти условия нанимателя устраивают, у него будет преимущество перед другими желающими. Бывает так, что владельцы квартиры говорят, что не планируют сдавать ее в аренду, наниматель выезжает, а за ним въезжает новый — по закону первый наниматель может оспорить сделку в суде или получить компенсацию.
Право 4 – Расторгнуть договор
Наниматель имеет право расторгнуть договор в любое время при условии, что уведомит владельца квартиры за три месяца или в другой срок, указанный в договоре. Арендодатель не имеет право оставить у себя обеспечительный платеж или потребовать оплаты договора до конца срока. Такие действия напрямую нарушают закон, так что наниматель может сходить на консультацию юриста в Москве (другом городе), подать в суд и взыскать с владельца квартиры все убытки, связанные с судебным разбирательством.
Право 5 – Забрать обеспечительный платеж при выезде или зачесть его за последний месяц
То, что в договоре аренды стоит обеспечительный платеж — нормально, ведь арендодатель страхует себя на случай порчи имущества (и поверьте, его квартира точно стоит дороже, чем этот платеж). Ненормально то, что не все владельцы соглашаются его возвращать или учитывать в счет последнего месяца аренды. Если наниматель не нарушил договор и выезжает из квартиры в состоянии, не худшем, чем на момент сдачи в аренду, он имеет право получить назад свои деньги. Они могут остаться у владельца только в том случае, если наниматель что-то сломал в квартире или нет какого-то имущества из описи.
Право 6 – Возместить свои убытки
Если кто-то, в том числе владелец квартиры, причинил убытки нанимателю, по закону он обязан их возместить. К примеру, в квартире, где со времен Хрущева не делали капитальный ремонт, с потолка упал кусок штукатурки и аккуратно так на новенький ноутбук, который стоял на столе — любой опытный адвокат в Москве скажет, что владелец квартиры должен оплатить его ремонт или покупку нового. Вряд ли он заплатит добровольно, но наниматель всегда может обратиться к адвокату в Москве (или другом городе), чтобы подать в суд, и включить в сумму иска гонорар адвоката и судебные издержки.
Право 7 – Все только по документам
Над известной детской поговоркой: “Без бумажки ты букашка” те, кто хоть раз побывал в суде, не смеются. Отношения с арендодателем должны быть максимально формализованы: подписан договор аренды, составлена опись имущества, которое есть в квартире, на каждый платеж расписка, уведомление об изменении договора, расторжении или продление тоже письменное. Ни один лучший юрист Москвы не поможет вам, если вы не подписали документов. Доказать в суде, что были определенные устные договоренности с владельцем квартиры, без документов будет практически нереально.
У вас проблемы с договором аренды? Звоните +7(495) 969-77-44, чтобы получить консультацию юриста по телефону в Москве, Долгопрудном и Подмосковье.