В общем случае, рейдерство – это насильственный захват недвижимости или предприятия, совершённый без согласия собственников.
Особым видом можно выделить квартирное (долевое) рейдерство, совершаемое разными способами, вплоть до уголовных.
Квартирное рейдерство, как сообщают специалисты нашего юридического бюро в Москве Долгопрудном и Подмосковье, распространилось после принятия Закона о приватизации жилья. Схема обмана была простой: владелец получал доверенность, по которой обменивал своё жильё на меньшее, но с доплатой. А в договоре, подписанном им не глядя, и доплата оказывалась минимальной, и жильё – для проживания непригодным. Владельцев квартир спаивали, подсаживали на наркотики, вгоняли в долги и, зачастую используя насилие, отбирали квартиры.
Из практики юристов по жилищным вопросам рейдеры современной России действуют, как правило, в рамках закона. Но привлечь их к ответственности в некоторых случаях можно.
Современные схемы квартирного рейдерства
-
«Профессиональные соседи»
По этой распространённой схеме рейдеры получают право на долю одного из владельцев втайне от других совладельцев квартиры. Способы получения – различные:
-
Дарение доли;
-
Передача доли для погашения обязательств по договору займа;
-
Дарение части доли с последующей продажей оставшейся части.
Получив право на часть квартиры, рейдеры заселяют в неё «профессиональных жильцов», создающих непереносимых условия в квартире для других собственников. И тогда им предлагается либо задёшево продать свои доли, либо задорого купить долю рейдера.
-
«Заём денег под залог имеющейся недвижимости»
Владельцы жилья добровольно занимают деньги, и такой способ рейдерством называют условно. На эту удочку попадаются как владельцы долей, так и единоличные владельцы жилья, желающие повысить своё благосостояние.
Вариантов несколько:
-
Продажа жилья вместо оформления займа.
Вместо кредитного договора на подпись заёмщику подсовывают договор купли – продажи. Невнимательный владелец фактически продаёт квартиру за цену, гораздо ниже реальной. Как отмечают наши кредитные юристы, «кредитором» может быть организация или физлицо.
-
Создание искусственной задолженности
Заёмщик под залог квартиры берёт заём у физлица или организации, не являющейся кредитной. В дальнейшем «кредитор» отказывается получать возвращаемые деньги, а для взыскания задолженности требует сам залог – жильё.
-
Пирамида кредитная
Рейдером становится МФО - микрофинансовая организация, имеющая право предоставлять кредиты под залог любой недвижимости. МФО выдаёт кредит заёмщику под залог квартиры, а затем раз за разом вынуждает его перезаключать договор на якобы более выгодных условиях. Но в результате долг заёмщика возрастает до сопоставимой с ценой квартиры суммы. И чтобы её отстоять уже необходимо будет прибегнуть к услугам юристов.
Законодательные меры против рейдеров
-
Преимущественное право владельцев долей на покупку
Владельцы долей в квартире обладают первоочередным правом в случае продажи доли одного из них на её покупку. Продавец должен только отправить им письменное уведомление о своём намерении и условиях продажи. Если доля не выкуплена в месячный срок, она может быть продана кому угодно. Если уведомления не было, то собственник другой доли может обратиться в суд в трёхмесячный срок с момента обнаружения нарушения. Соискатель права на выкуп должен положить на депозитный счёт суда равную покупной стоимости доли сумму, иначе в иске будет отказано.
-
Нотариальное удостоверение сделки
В 2016 г. было установлено требование непременного нотариального удостоверения совершаемых сделок с любыми долями недвижимости в целях борьбы с мошенничеством. Но фактически это только подняло стоимость всех сделок купли-продажи долей и принесло дополнительный доход нотариусам.
-
Определение через суд порядка пользования собственниками жилых помещений
Если собственники долей в квартире не договорились о порядке пользования и владения имуществом, то у каждого из них есть право подать в суд исковое заявление об установлении такого порядка. Жилые комнаты будут закреплены за конкретными собственниками, а общего пользования места будут в совместном распоряжении.
-
Выделение в натуре доли каждого собственника
Если долю возможно оформить как отдельный объект, собственник имеет право потребовать её выделения из всего имущества. К примеру, участок с жилым домом могут быть после осуществления судебной стройэкспертизы разделены на самостоятельные объекты.
-
Принуждение через суд к выкупу малой доли
Если доля одного из собственников мала, не может иметь значимого смысла в общем имуществе и при этом выделена не может быть никаким образом, то суд вправе обязать владельцев остальных долей выкупить её, и даже без согласия собственника.
-
Привлечение к ответственности уголовного характера виновных в рейдерстве
Рейдерство весьма разнообразно, так что отдельных статей о нём в УК России нет. И привлекают рейдеров за хищение чужой собственности как исполнителей или как организаторов. Статья зависит от метода совершения преступления – вымогательство, мошенничество, принуждение к отказу от заключения сделки или её заключению. Но с открытием уголовного дела случаются сложности, и успех в его решении зависит от деталей конкретного вида правонарушения. В немалой степени исход дела зависит также от тщательной работы привлечённого юриста по жилищному праву.
Как избежать опасностей квартирного рейдерства
!- Ни в коем случае не брать под залог имеющегося жилья деньги у МФО. Даже при предоставлении сверхнаивыгоднейших условий.
!- Кредитные договоры, равно как и другие документы, следует перед подписанием тщательно изучить, а лучше с этими документами обратиться за консультацией к нашему кредитному юристу, который оценит правовые риски договора. Проверить лишний раз пункты о предмете договора, санкциях за несвоевременные платежи и их график.
!- Собственникам долей в квартире следует постоянно проверять поступающую почту, поскольку, как напоминают наши юристы по жилищным вопросам, владелец доли вправе её продать стороннему лицу при условии, что остальные владельцы долей в жилье откажутся от продаваемой доли или же в месячный срок не выкупят её. Жилищные юристы обращают внимание, что можно продлить этот срок, если направить владельцу доли в письменном виде согласие на её выкуп. Это даст время на сбор необходимых денег.
Квалифицированная помощь наших юристов по жилищным вопросам много раз спасала жертв различных мошеннических схем. Чтобы воспользоваться помощью специалистов нашего юридического бюро, достаточно просто позвонить по телефону 8 (495) 969-77-44 или оставить заявку на сайте.
Мы работаем в Долгопрудном, Москве и Подмосковье.