Продажа квартиры в случае, если дети просто в ней зарегистрированы, а доли не выделены, проводится по обычной схеме, которую можно реализовать даже без привлечения юристов по жилищным вопросам. Если же дети зарегистрированы и доли их выделены по причине её покупки с использованием маткапитала, то всё несколько сложнее, поскольку тогда нужно обязательное разрешение органов опеки.
Продавец в таком случае должен обратиться в органы опеки, которые для разрешения вопроса однозначно предложат продать квартиру по альтернативной сделке, то есть с одновременной покупкой нового жилья. Инспекторы опеки оценивают новое предполагаемое к покупке жильё на предмет как минимум сохранения уровня условий опекаемых детей. Если условия не ухудшаются, то инспекторы дают добро. Но такой вариант чреват ухудшением выгодности общего баланса сделки на 5, а то и 10%.
Причины возможного уменьшения выгоды при альтернативной сделке
-
Значительный рост цены услуг риэлтора. Риэлтор закладывает в цену своей работы риски и значительное усложнение сделки вследствие большого количества участвующих сторон. Ведь, скажем, для купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств банка нужно согласовать детали и собрать целый симпозиум из участников сделки: продавец квартиры с выделенными долями, покупатель, их риэлторы, представитель опеки, представитель банка, продавец покупаемой альтернативной квартиры, риэлтор продавца этой квартиры, представитель страховой фирмы;
-
Необходимость снижения цены продаваемой квартиры на 5-10% ниже рыночной с целью привлечения покупателей и ускорения сделки;
-
Продавец альтернативной квартиры, особенно узнав о сложностях сделки, может не то что сделать скидку, а даже и повысить цену.
Все вышеперечисленные потери могут превысить стоимость маткапитала и привести к убыточности всей альтернативной сделки, что фактически ставит крест на мечтах об улучшении жилищных условий.
Но выход есть!
Это более выгодный вариант, с разрешением на который вы можете прийти в органы опеки - сделка со свободной продажей и последующей покупкой квартиры. На несовершеннолетних детей открываются счета, на которые зачисляются деньги в размере стоимости долей несовершеннолетних после свободной продажи квартиры. Эти деньги используются при покупке новой квартиры, одобренной органами опеки. Если инспекторы органов опеки сопротивляются, то можно привлечь юристов нашего юридического бюро и подавать исковое заявление в суд.
Процедура сделки
Получив согласие органов опеки на продажу квартиры с формированием для несовершеннолетних детей расчётных счетов, вы приступаете к сбору документов. Перечень документов определяют инспекторы органов опеки, но примерно он таков:
-
Копии страниц с фото и регистрацией паспортов родителей и детей старше 14 лет;
-
Свидетельства о рождении всех детей;
-
Выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру, в которой есть доли несовершеннолетних детей;
-
Свидетельство о заключении брака;
-
Договор о купле-продаже квартиры, на основании которого вы стали собственником жилья и договор, по которому были выделены доли несовершеннолетним детям;
-
Техпаспорт на жильё, который необходимо заказать в МФЦ. О виде паспорта необходимо отдельно проконсультироваться в органах опеки;
-
Выдаваемый в МФЦ одномоментно оригинал выписки из домовой книги;
-
Также выдаваемая в МФЦ или в управляющей компании справка о полной оплате коммунальных услуг, копии лицевого счёта;
-
Отчёт-альбом об оценке рыночной стоимости квартиры, заказываемый в произвольной оценочной фирме, имеющей лицензию. О форме представления отчёта необходимо также проконсультироваться в органах опеки.
Собрав все документы, вы отправляетесь в МФЦ, где на месте заполняете соответствующее заявление на разрешение на продажу квартиры от имени обоих родителей. Каждый из родителей лично подписывает это заявление, причём несовершеннолетний ребёнок старше 14 лет также должен его подписать.
Совершенно нелишним будет предварительно показать собранные документы инспекторам органов опеки, и уже после их одобрения подавать заявление в МФЦ.
В течение двух недель ваше заявление будет рассмотрено и вынесено решение. При получении положительного ответа можно начинать продажу квартиры обычным способом свободной сделки. Поскольку с органами опеки вы взаимодействуете сами, то и цену на услуги риэлтора можно уменьшить.
Параллельно с продажей квартиры вы можете начать поиск альтернативной квартиры для покупки. При хорошем стечении обстоятельств, когда квартира для покупки находится быстро, и есть согласие всех участников, можно вернуться к варианту альтернативной сделки. Ведь в этом случае согласие органов опеки, согласие покупателя вашей квартиры и продавца квартиры альтернативной значительно облегчает сделку даже при некотором изменении её условий. Но в любом случае соответствующие доли от продажи зачисляются на счета несовершеннолетних, а потом используются при покупке. При этом, согласно решению ВС РФ, в договор обязательно включается условие, что продавец квартиры становится поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной.
Как и в любой сделке с недвижимостью, в купле-продаже квартиры присутствуют свои риски. Оптимальный способ избежать рисков – обратиться к опытным юристам нашего юридического бюро для сопровождения сделки. Специалисты соберут необходимые справки для проверки юридической чистоты объекта сделки, помогут отстоять свою позицию в отношениях с органами опеки и помогут при проведении переговоров с другими участниками сделки для достижения желаемого вами результата.
Обращайтесь за юридической помощью по телефону 8 (495) 969-77-44. Мы работаем в Долгопрудном, Москве, Бирюлёве и Подмосковье.