Купить участок земли где-нибудь в красивом месте и построить на нём дом – это мечта многих. Но иногда, даже если возможности позволяют, препятствием для покупки участка может стать его расположение в зоне особого использования территории, так называемой ЗОУИТ. В таких зонах могут действовать либо ограничения на параметры строящихся домов, либо полный запрет на строительство. Поэтому специалисты нашего юридического бюро в Москве Долгопрудном и Подмосковье советуют подстраховаться перед покупкой и проверить на возможность постройки дома на желаемом участке исходя из существующих ограничений на строительство.
К сожалению, в Росреестре зарегистрированы далеко не все ЗОУИТ. Кроме того наличие рядом некоторых объектов, например заповедника, площадь которого в любой момент может быть увеличена, приведёт к расширению ЗОУИТ и, следовательно, к ограничениям. Юристы по земельным вопросам советуют провести дополнительный анализ как самого участка, так и окружающей его местности.
Виды установленных законом зон со специфическими условиями использования
Ограничения в ЗОУИТ служат как целям обеспечения безопасности человека и благоприятных условий его жизнедеятельности, так и исключения последствий воздействия на природу антропогенной деятельности.
Нормами права определены 28 типов ЗОУИТ, некоторые из них:
-
Зоны водо-, а также рыбоохранные;
-
Зоны охранные различного вида трубопроводов энергетической инфраструктуры и трубопроводов магистрального типа;
-
Зоны охранные лечебно-оздоровительных комплексов, природных особых территорий, мест и объектов национального культурного достояния;
-
Санитарно-охранные зоны промпредприятий и коммунальных, включая автодороги и аэродромы.
В законе не фигурируют некоторые фактически являющиеся ЗОУИТ:
-
Собственно охраняемые лечебно-оздоровительных комплексы, природные территории, места и объекты национального культурного достояния;
-
Зоны спецрежима в районах, посещаемых высокопоставленными лицами;
-
Зоны проявлений карстовых явлений, лавино- и оползнеопасные участки и пути миграции диких животных;
-
Зоны, выделенные для запланированного строительства элементов транспортной инфраструктуры;
-
Зоны с наличием достопримечательностей и исторических поселений.
С полным перечнем возможных ЗОУИТ можно ознакомиться, воспользовавшись консультацией нашего юриста по земельным вопросам по телефону 8 (495) 969-77-44.
В указанных на кадастровых картах разнообразных ЗОУИТ действуют ограничения на строительство, вплоть до запрещения возведения жилых построек. Самовольно поставленным домом возможно удастся пользоваться, не регистрируя его, но в худшем варианте суд вынесет решение о его сносе по причине незаконности постройки.
Но, как напоминают специалисты нашего юридического бюро, нет правил без исключений. Администрация или владельцы объектов, являющихся первопричиной объявления участка местности ЗОУИТ, вправе выдавать разрешения на постройку, но могут и прекратить это делать в любой момент. Попытки оспорить запрет ни к чему не приведут.
Юристы по земельному праву предупреждают - если ЗОУИТ не фигурирует в выписке ЕГРН, то ограничения на использования купленного участка всё равно действуют, что чревато для покупателя всякими последствиями, ибо «незнание закона не освобождает от ответственности».
Как определить, участок находится в ЗОУИТ или нет
Проверить «благонадёжность» участка можно несколькими способами:
Как предупреждают юристы по недвижимости, покупать участок с домом, построенный с нарушением регламента, нельзя.
Графический раздел правил землепользования содержат карты ЗОУИТ, изображающие запланированные железнодорожные пути и автодороги, а также имеющиеся охранные территории различных производств и коммунальных предприятий.
Генеральный план показывает расположение перспективных объектов, включая инженерные сети, и территорий, подлежащих изъятию для общегосударственных нужд или нужд местных муниципалитетов.
Информация генплана по своей значимости оценивается выше информации из правил землепользования. Хотя практика наших юристов по земельному праву показывает, что актуального генплана, в отличие от правил землепользования, в муниципалитетах зачастую нет.
1. Анализ кадастровой карты, размещённой на сайте Росреестра.
Следует найти на карте выбираемый для покупки участок, через меню выбрать «Слои» - «ЗОУИТ», которые на карте будут обозначены зелёным цветом.
В целях определения типа ЗОУИТ, включающей интересующий объект, необходимо через меню «Поиск» выбрать «ЗОУИТ», затем в главном меню выбрать пункт «Все объекты в точке». После чего в появившемся окне следует перебирать пункты до появления жёлтого цвета ЗОУИТ.
2. Анализ генплана и правил землепользования, официально размещённых на сайте поселения.
В текстовом разделе правил необходимо найти градостроительный регламент местонахождения покупаемого объекта, содержащий следующие данные:
Виды землепользования, разрешённого в поселении;
Процент разрешённой застройки – для ИЖС в пределах 25 – 68 %% (традиционно 40%);
Наименьшие и наибольшие допустимые размеры участков земли;
Минимальное расстояние от дома до границ участка (обычно 3 м) и другие расстояния, определяемые нормативами.
3. Анализ имеющихся в интернете карт разнообразного характера – экологических, климатических, загрязнения радионуклидами и других.
Анализ поможет прочувствовать предполагаемые условия проживания в выбранном месте.
4. Просмотр в соцсетях форумов, обсуждающих местные проблемы.
Зачастую из них только можно узнать, что находящиеся, к примеру, неподалёку производственно-складские здания с красивым названием «колористический комплекс» фактически являются химическим заводом лакокрасочных покрытий, или в прилегающем лесу проходят тропы к водопою диких животных. Повышенное внимание к месту предполагаемой покупки участка со стороны археологов, историков, экологов может означать планируемую организацию новой ЗОУИТ.
Для уменьшения возможных рисков стоит запросить у владельца земельного участка градостроительный план, из которого станет ясно, можно ли построить новый дом или реконструировать старый.
В случае предполагаемой постройки дома стоит предложить продавцу до сделки направить уведомление о строительстве дома с требуемыми характеристиками. Из ответа местной администрации станет ясно, удовлетворяют ли параметры дома требованиям и нормам.
Выполнение всей проверки покупаемого участка необходимо осуществлять комплексно. А это немалый объём специфической работы. И лучше доверить её опытным юристам по земельным вопросам. Специалисты нашего юридического бюро готовы прийти на помощь.
Мы работаем в Долгопрудном, Москве и Подмосковье. Обращайтесь по телефону 8 (495) 969-77-44.