Последнее время СМИ заполонили предложения о продаже жилья по доверенности. В основе 20-кратного роста таких объявлений лежит, в частности, отъезд за рубеж граждан, многие из которых выдали своим близким доверенности на право продать оставленное жильё. Юристы по недвижимости нашего юридического бюро в Москве Долгопрудном и Подмосковье расскажут об основных опасностях подобных сделок и способах избежать мошеннических схем.
Кажущаяся привлекательность сделок по доверенности основана на идее, что покупатель может предложить цену несколько меньше рыночной из-за спешки собственников при продаже жилья или из-за общих рисков любых сделок по доверенности.
Понятие «доверенность» на право продажи жилья
Доверенность – документ в письменном виде, удостоверяющий разрешение доверителя некоему гражданину на выполнение определённых действий. Если действие - это совершение сделки, то документ должен быть нотариально заверен. Неузаконенное понятие «генеральная доверенность» предполагает разрешение на выполнение массы юридических действий, включая и совершение сделок. Как объясняют юристы по жилищному праву, продажа квартиры может быть проведена в равной степени по доверенности простой или же по «генеральной».
Возможные риски для покупателя
Приобретение недвижимости по доверенности считается рискованным вследствие возможности нарваться на неприятности, которые рассмотрим ниже.
Поддельная доверенность
Мошенник оформляет фальшивую доверенность, получив каким-либо образом доступ к документам. После продажи он скрывается, собственник «проданной» квартиры обращается в суд и восстанавливает свои права на жильё, а неудачливый покупатель теряет деньги и остаётся без квартиры.
Отзыв собственником доверенности
Отозвать доверенность собственник может в любой момент через нотариуса. В случае мошенничества доверенное лицо и собственник сговариваются, и мошенник с доверенностью продаёт квартиру, а собственник отзывает доверенность после внесения покупателем залога при подаче документов на регистрацию. Естественно, либо Росреестр сделку не регистрирует из-за отозванной доверенности, либо позднее она признаётся судом ничтожной.
Смерть выдавшего доверенность собственника
Действие доверенности прекращается автоматически в случае смерти собственника жилья. Поэтому покупателю юристы в сфере недвижимости рекомендуют либо познакомиться с собственником вживую, либо предложить ему участвовать в сделке в формате видеосвязи. Иначе продавец может скрыть факт смерти доверителя, продать квартиру, а наследники будут вправе через суд оспорить продажу.
Недееспособность доверителя
Все сделки недееспособных граждан проводит официально оформленный опекун. Но если опекунство не оформлено, то у злоумышленников появляется возможность подговорить недееспособного на выдачу им доверенности или даже на переоформление на них всего имущества.
Юристы по жилищным вопросам отмечают, что гражданин, купивший квартиру недееспособного лица, проданную по доверенности, с большой вероятностью может лишиться её вследствие отмены сделки судом.
Договор на продажу квартиры может быть судом признан ничтожным, если собственник находится в преклонном возрасте и не в состоянии осознавать всех рисков оформления документов, включая доверенность.
Опасности сделки по доверенности для собственника жилья
Как правило, доверенность выдают близким или родственникам, а в последнее время всё чаще риелторам, продающим жильё уехавших из страны лиц. Собственник может нарваться на неприятности, если доверенное лицо выбрано недостаточно тщательно, наспех.
Недееспособность лица, получившего доверенность
Выбирая доверенное лицо, необходимо убедиться в его психической адекватности, особенно если оно ранее подвергалось психотерапии. Особенно опасно в любом случае выдавать доверенность с правом передоверия.
Некомпетентность получившего доверенность лица
Если доверенность на продажу квартиры выдана человеку, не разбирающемуся в этой теме, то собственник может получить большие проблемы. И чтобы потом эти проблемы решить, необходимо будет воспользоваться услугами юристов по недвижимости.
Другие мошеннические схемы
Мошенники могут получить персональные данные собственника жилья или завладеть его паспортом. Оформив липовую доверенность и при наличии паспорта жертвы, они могут продать квартиру. Или же могут набрать кредитов. Обратившаяся в суд жертва может успешно оспорить сделки, но это потребует консультации юристов, времени и нервов.
Как выдать доверенность на продажу квартиры с наименьшими рисками
Рекомендации продавцу
Наши юристы по недвижимости советуют при оформлении доверенности на продажу квартиры руководствоваться правилами:
-
Тщательно подходить к определению доверенного лица, без веских оснований не соглашаясь на предложения красноречивых риелторов;
-
Доверенность выдавать только на конкретные действия с недвижимостью и на конкретный срок, причём процедуру передачи денег собственнику лучше оставить себе.
Рекомендации покупателю
Так как покупатель квартиры по доверенности в общем случае рискует больше продавца, ему стоит выполнить следующие действия:
-
Проверить данные удостоверившего доверенность нотариуса;
-
Удостовериться в подлинности доверенности через сайт www.reestr-dover.ru. Причём доверенность стоит проверить как на этапе переговоров, так и при заключении договора. Это поможет избежать мошеннической схемы с отзывом доверенности;
-
Убедиться на личной встрече или по видеосвязи в реальности существования собственника. В случае преклонного возраста собственника рекомендуется привлечь медэксперта для того, чтобы он подтвердил вменяемость продавца на момент совершения сделки. При невозможности присутствия собственника или его участия в видеоконференции при сделке, стоит запросить у него подтверждение действительности доверенности на момент совершения сделки;
-
Продумать механизм безопасных расчётов, причём желательно обговорить схему, при которой продавец получает свои деньги после регистрации сделки. Деньги, лежащие в банковской ячейке, можно будет вернуть, если сделка не пройдёт регистрацию;
-
Оформить сделку купли-продажи через нотариуса. Это позволит возложить на него всю проверку доверенности. В случае, если сделка будет в дальнейшем оспорена, нотариус в суде может выступить в качестве свидетеля законопослушности заключившего сделку покупателя.
Гарантированный способ избежать рисков при сделке – обратиться к опытным юристам по недвижимости нашего юридического бюро. Специалисты соберут необходимые справки и помогут при совершении сделки для достижения желаемого результата.
Обращайтесь за юридической помощью по телефону 8 (495) 969-77-44. Мы работаем в Долгопрудном, Москве, и Подмосковье.