Расширение рынка кредитования влечёт за собой увеличение объёма продаж находящегося в залоге жилья. Обременение ограничивают возможность владельца единолично распоряжаться недвижимостью вследствие прав на неё обременителя – государственных структур или иных лиц. Специалисты нашего юридического бюро в Москве Долгопрудном и Подмосковье вкратце расскажут о существующих видах обременения и об их роли при купле-продаже.
Что означает обременение на жильё
По сути - это ограничение, накладываемое на собственника, не позволяющее ему свободно распоряжаться и пользоваться имуществом.
Виды налагаемых на недвижимость обременений
Ипотека
Это вид залога недвижимости, когда должник владеет и, соответственно, пользуется объектом, но кредитор вправе вернуть свои деньги путём реализации объекта, если должник не выполнит своё обязательство. Собственник вправе распоряжаться объектом только по согласованию с банком, то есть фактически объект считается принадлежащим кредитору.
Должник может продать ипотечную квартиру, при этом проводится переоформление ипотечного кредита на покупателя. Как советуют юристы по жилищным вопросам, покупателю для уменьшения рисков следует сделку купли-продажи проводить официально с использованием эскроу-счёта для внесения задатка.
Рента
Заключаемый между двумя сторонами договор о передаче в собственность недвижимости с одной стороны и выплаты пожизненно некоей суммы с другой. При этом, как правило, первая сторона получает право на пожизненное проживание в передаваемой недвижимости. Покупатель жилья с письменного согласия получателя ренты переоформляет договор и принимает на себя все обязательства в отношении получателя ренты.
Арест
Вид обременения, которое налагается судом. Юристы по недвижимости обращают внимание, что это обременение имеет абсолютный характер – запрещаются сделки любого вида с этой недвижимостью: дарение, раздел, продажа.
Арест может быть наложен судом на имущество при его разделе вследствие развода, разногласий между наследниками и других случаях.
Информация об аресте заносится в ЕГРН.
Аренда на 12 и более месяцев
Заключённый официально и отмеченный в Росреестре договор аренды на срок от года и более не является препятствием для продажи, скажем, квартиры. Договор аренды должен переоформляться на нового владельца на оставшийся срок.Поэтому юристы по жилищным вопросам советуют лишний раз проверить покупаемое жильё.
Неочевидные обременения
Кроме обременений, отображаемых в данных ЕГРН, существуют и обременения неявного характера:
-
Среди прописанных жильцов есть лицо, имеющее право до конца жизни проживать в квартире согласно завещанию;
-
Один или несколько прописанных жильцов от приватизации отказались;
-
В составе собственников есть лица несовершеннолетние, имеющие доли после приобретения собственности с применением маткапитала.
Такие сделки купли-продажи отслеживают органы опеки. Юристы по жилищному праву подчёркивают, что сделки, совершённые без учёта необходимости выделения долей несовершеннолетним, могут быть признаны судом недействительными.
Как узнать, имеется ли обременение
Проверку недвижимости на наличие обременений можно произвести разными способами:
-
Обратиться в произвольное отделение МФЦ;
-
Войти в подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» сайта Росреестра и бесплатно получить информацию об обременениях объекта, указав его номер кадастрового учёта или почтовый адрес.
У продавца следует запросить выписку из так называемой домовой книги, а также проверить наличие граждан с правом до конца жизни проживать в квартире.
При составлении договора юристы по жилищным вопросам рекомендуют указать пункт об обязательной выписке зарегистрированных в покупаемом жилье лиц.
Как освободить ипотечную недвижимость от обременения
Осуществить это возможно двумя способами:
-
Двусторонним – заёмщик рассчитывается с банком и вместе с ним подаёт в Росреестр заявку;
-
Односторонним – заёмщик погашает кредит, и с документом из банка о получении права по своему усмотрению распоряжаться собственностью далее действует лично.
Односторонний способ реализуется при наличии электронно-цифровой подписи в режиме онлайн на портале Росреестра или путём непосредственного обращения в МФЦ.
Перечень необходимых материалов:
-
Паспорт заёмщика, а также созаёмщика в случае оформления займа обоими супругами;
-
Заявку на аннулирование в реестре записи об ипотеке;
-
Закладную – с указанием о полном погашении кредита;
-
Данные о средствах на кредитном счёте;
-
Удостоверяющий право владения имуществом документ из ЕГРН;
-
Подтверждающую отсутствие задолженности перед банком справку;
-
Квитанцию на оплату установленной госпошлины.
В МФЦ пакет документов обязаны принять непосредственно после закрытия кредита, для Росреестра нужна будет выписка свежая из ЕГРН.
Подготовить документы для заявки удастся в срок до 3 недель в силу особенностей выдачи закладной в бумажном виде.
Личная подача документов
Заявка на снятие обременения предоставляется вместе с кредитором в оригинале, остальные документы предъявляются в оригиналах сотруднику МФЦ, ему же передаются их копии. Каждый из собственников подаёт отдельную заявку и оплачивает госпошлину.
Как онлайн аннулировать обременение
Процедура осуществляется через портал Госуслуг или Госреестра. Предварительно на госуслугах за один день регистрируется личная электронно-цифровая подпись.
На портале Госреестра необходимо войти во вкладку «Регистрация и прекращение прав», далее, следуя указаниям системы, погасить требуемую регистрационную запись.
На портале Госуслуг необходимо войти во вкладку «Государственная регистрация прав» и опять же действовать далее по указкам системы.
Сроки снятия обременения
-
Получение электронного вида закладной от пяти дней
-
Получение традиционного вида закладной до 14 дней
-
Проверка предоставленных документов и осуществление изменения реестра 5 – 10 дней.
Сроки несколько возрастают при снятии обременения кредитной организацией.
Покупка жилья, имеющего обременение, имеет свои как отрицательные, так и положительные стороны. С одной стороны, с приобретённой, к примеру, ипотечной квартирой без согласия кредитора не произвести никаких манипуляций и сделок. С другой, можно спокойно жить, вкладывая средства в хоть и не до конца, но в своё жильё.
Взвесить все «за и против» покупки недвижимости с обременением подчас невозможно без консультации опытного юриста. Специалисты нашего юридического бюро готовы прийти на помощь для юридического сопровождения сделок с недвижимостью.
Мы работаем в Долгопрудном, Москве и Подмосковье. Обращайтесь по телефону 8 (495) 969-77-44.